امروزه خرید زمین، ملک و مستغلات یکی از سود آورترین و راحتترین روشها برای سرمایه گذاری در یک کشور خارجی خصوصاً یک کشور اروپایی همچون اوکراین است. سرمایهگذاران اوکراینی و همچنین مهاجران و خارجیانی که علاقمند هستند در این کشور زمینی بخرند و برای آینده خود سرمایهگذاری کنند میتوانند با طی نمودن چند مرحله ساده اقدام به خرید زمین نمایند.
عنوان زمین و سایر جنبههای خرید زمین در اوکراین توسط کد زمین اوکراین تنظیم میشود دولت، اشخاص حقوقی، مشارکتهای چندین نفره و شراکتی، سازمانهای بینالمللی شهروندان اوکراینی یا افراد بدون تابعیت اوکراینی، همگی مشمول حقوق مالکیت میشوند.
در این مقاله ما تنها پروسه و ویژگیها و موارد لازم و ضروری در خرید ملک و زمین برای افراد حقیقی را پیگیری میکنیم که ساکن اوکراین بوده و شهروند خارجی هستند:
طبق قوانین املاک و مستغلات اوکراین شهروندان اوکراین و حتی افراد بدون تابعیت اوکراینی میتوانند در اوکراین زمین خریداری کنند مشروط بر اینکه زمین خریداری شده آنها زمین کشاورزی نباشد و برای اهداف کشاورزی استفاده نشود. همچنین آنها میتوانند تنها زمینی را خریداری نمایند که در خارج از محدوده و محل ست آنها واقع شده است و مالکیت این زمین برای خود آنها خواهد بود بنابراین اگر شما تابعیت اوکراینی ندارید میتوانید زمین را برای اهداف غیرکشاورزی خریداری کنید هدف یک زمین به طور مثال ساخت ساختمانهای تجاری، صنعتی و مسی باشد که در ثبت سند زمین نیز ذکر میگردد.
هنگام خرید زمین باید از نوع زمین خریداری شده توسط شما با اهداف و پیش شرطهای آن باخبر بوده باشید و با آگاهی کامل اقدام به خرید زمین نمایید تا از خرید زمین اشتباه جلوگیری شود. اگر میخواهید زمینی را با هدف کشت محصول در آن و کشاورزی خریداری نمایید میتوانید شخص حقوقی را در قلمرو اوکراین مستقر کنید و برای این نهاد حقوقی زمین خریداری کنید البته که این روش کمی سختتر از روش غیرمستقیم زمین است اما بهترین و کارآمدترین راه خرید زمین کشاورزی برای خارجیها در اوکراین همین روش است.
برای خرید یک زمین، املاک و مستغلات دیگر در اوکراین یک فرد خارجی باید مدارکی را تهیه و ارائه نماید:
– گذرنامه و سندی که اقامت قانونی و نوع اقامت کنونی او را در اوکراین تایید میکند (ویزا). همچنین برای اجرای توافقنامه خرید و فروش زمین باید شماره مرجع مالیات شخصی خود را ارائه کند و اگر یک مهاجر خارجی این شماره را نداشته باشد باید قبل از اجرای توافق نامه رسمی محضری آن را کسب کند تا قرارداد از رسمیت ساقط نشود. اگر میخواهید یک شماره مرجع مالیاتی داشته باشید اما نمیخواهید وارد اوکراین شوید میتوانید از وکلای رسمی اوکراینی استفاده کنید آنها میتوانند با قبول نمودن وکالت شما این کار را به راحتی برایتان به انجام برسانند.
لیست اسناد رسمی و اساسی جهت خرید زمین مشابه لیست خرید ملک در اوکراین
۱- داشتن گذرنامه معتبر به همراه ارائه گذرنامه کلیه اعضای خانواده، همسر (در صورت ازدواج) و ارائه مهر زمان ورود و خروج به اوکراین به همراه ویزا و تاریخ ورود به خاک اوکراین
۲- ترجمه پاسپورت به اوکراینی به صورت رسمی و محضری
۳- شماره مرجع مالیاتی کلیه خریداران زمین ملک و همسرانشان یا فرزندانشان (اگر خریدار باشند)
۴- پروانه ازدواج
۵- گواهی طلاق/ گواهی فوت (اگر خریدار در زمان خرید و انجام معامله طلاق گرفته باشد)
۶- توافق محضری همسر برای خرید ملک (در صورت عدم حضور همسر در زمان ازدواج اامی است)
۷- ارائه گواهی تولد (اگر فرزند مالک زمین است)
اگر اسناد مربوط به شروط ۴، ۵، ۶، ۷ توسط کشور دیگری صادر شده باشد باید دارای علامت قانونی گواهینامه آپوستیل یا کنسولگری آن کشور باشد و لازم است ترجمه محضری تمام اسناد به زبان اوکراینی ارائه شود.
توجه داشته باشید که از سال ۲۰۱۳ دولت اوکراین اصطلاحات مربوط به املاک و مستغلات خرید، رهن و اجاره فروش ملک را در اوکراین تغییر داده است. بنابراین هنگام خرید ملک و زمین و مستغلات دیگر به خاطر داشته باشید که اگر سند آن قبل از سال ۲۰۱۰ نوشته شده است و تنها ثبت کاغذی شده باید از مقام مطبوع سوال شود که نسخه دیگر چنین ثبت کاغذی را در اختیار دارد یا خیر و در خرید توسط شما حتما باید این سند ثبت رسمی و قانونی سیستمی شود.
بررسی دفترخانه معتبر ثبت سند
در هنگام عقد قرارداد خرید و فروش زمین در اوکراین به یک دفترخانه اسناد رسمی با تجربه و قابل اعتماد برای تایید معامله و بررسی همه ابعاد ملک مراجعه کنید لازم است که سردفتر اسناد رسمی موارد زیر را کنترل کند:
– انطباق قرارداد خرید و فروش با قوانین اوکراین
– ظرفیت قانونی و امتیازات نمایندگان و اختیارات آنها
– پرداخت مالیات توسط طرفین
– بررسی ظرفیت حقوقی اشخاص حقوقی طرفین قرارداد
– بررسی وضعیت مدنی طرفین قرارداد خرید و فروش
– گزارش ارزیابی مستقل از املاک و مستغلات
– بررسی اطلاعات مربوط به املاک و مستغلات در هنگام ثبتنام
– اطلاعات مربوط به ابعاد و قطعات زمین در ثبت کاداستر.
بررسی فنی زمین، ملک و مستغلات قبل از خرید
قانون اوکراین هنگام خرید و فروش زمین و ملک و مستغلات نیازی به انجام بررسی قبلی ملک نمیبیند و این مورد را یک اام قانونی ندانسته است اما ما به شدت توصیه میکنیم جهت خرید زمین حتماً یک بررسی فنی توسط متخصص واجد شرایط از زمین انجام شود تا از هرگونه غافلگیری پس از معامله جلوگیری شود. مجوزهای مربوط به ساخت و ساز راه و عدم منع قانونی و مالکیتهای زمین بررسی شود تا از رفت و آمدهای مکرر به دادگاه پس از خرید زمین جلوگیری شود.
بررسی ظرفیت قانونی فروشنده
اگر فروشنده زمین یک فرد حقیقی باشد لازم است که حتماً ظرفیت قانونی گذرنامه شماره مالیات اجازه اقامت وی بررسی شود این درباره فروشنده و خریدار مهاجر هر دو صدق میکند لازم است که حتماً فرد خریدار یا فروشنده زمین در سن قانونی کامل ۱۸ سال باشد و اگر فروشنده یا خریدار زیر ۱۸ سال کامل سن داشته باشد لازم است که سرپرست قانونی وی رضایت خود را جهت انجام معامله کتباً ارائه نماید.
طبق قوانین اوکراین تمامی اموالی که در طول ازدواج ثبت شده یا پس از آن به دست آمده است در صورتی که با توافقنامه ازدواج مقرر نشده باشد حتی اگر در ثبت ملک و مستغلات فقط یکی از همسران مشخص شده باشند املاک مشترک هر دو طرف در نظر گرفته میشود و در صورت فروش ملک یا زمین توسط فروشنده متاهل رضایت نامه محضری همسر یا شوهر وی اامی است.
در خرید زمین حتماً توجه کنید:
هیچ گونه محدودیت استفاده از زمین در سند ثبت نشده باشد و بررسی کنید آیا در چنین قطعه زمین املاک و مستغلات دیگری وجود دارد یا خیر و صاحب ساختمان در صورت وجود چه حقوقی در زمینه شما دارد.
نحوه پرداخت هزینه خرید و فروش زمین در اوکراین
گزینههای قانونی مختلف پرداخت برای خارجیها
طبق قوانین املاک و مستغلات اوکراین پرداخت برای خرید فقط از طریق یک بانک در اوکراین انجام میشود و معاملات نقدی به هیچ وجه مجاز نیست.
بسته به نحوه خرید زمین (به عنوان فرد غیر مقیم شخص حقوقی ثبت شده در خارج از کشور یا توسط شخصیت حقوقی ثبت شده در اوکراین) نحوه پرداخت قانونی و مجاز شما نیز متفاوت است:
۱- اگر به عنوان یک شخص حقیقی یا حقوقی خارجی املاک و مستغلاتی را خریداری میکنید مجاز به پرداخت هزینه زمین از طریق یکی از روشهای زیر هستید:
– یا به ارز خارجی طبقهبندیشده (دلار آمریکا، یورو، پوند و…) از خارج از کشور به حساب فروشنده در بانک عامل باشد.
– یا از طریق یک حساب بانکی سرمایهگذاری که در یکی از بانکهای اوکراین با ارزهای خارجی (دلار، یورو، پوند و…) به حساب فروشنده ریخته شود و یا از طریق یک حساب بانکی سرمایهگذاری پرداخت شود که در یکی از بانکهای اوکراین با پول ملی اوکراینی است.
– اگر زمینی را به عنوان شخص حقوقی ثبت شده در اوکراین خریداری میکنید میتوانید فقط از حساب بانکی شغلی خود به حساب فروشنده هزینه زمین را پرداخت نمایید.
اگرچه با وجود منع پرداخت نقدی هزینه خرید و فروش ملک یا زمین در اوکراین هنوز هم این مورد بسیار رواج دارد و خرید و فروش نقدی همچنان انجام میشود لازم است شما به عنوان یک سرمایه گذار خارجی حتما توجه کنید که روند بازگشت سرمایههای خارجی و سود سرمایهگذاری از اوکراین به شدت توسط قوانین بانکی اوکراین تنظیم و کنترل میشود از جمله اینکه پس از فروش املاک خود برای بازگشت سرمایه به کشور محل اقامت خود باید در زمان سرمایهگذاری در اوکراین مدارک قانونی پرداخت هزینههای خرید زمین یا ملک و مستغلات را به بانک اوکراینی و جهت خروج ارز ارائه دهید تا در هنگام تزریق ارز سرمایهگذاری به اوکراین حتما توجه کنید که تمامی مراحل طبق قوانین کشور اوکراین انجام شود.
پرداخت مالیات و هزینههای رسمی خرید زمین در اوکراین
توجه کنید که مالیات و عوارض دولتی زمین ملک و مستقلات باید قبل از تصویب و تایید دفتر اسناد رسمی و قبل از انجام معامله پرداخت شود اما میتواند در همان روز نیز باشد و سردفتر طبق قانون موظف به بررسی و پیگیری پرداخت مالیات و عوارض زمین است.
در سمت خریدار مالیات و هزینهها شامل موارد زیر است:
۱- کارمزد صندوق بازنشستگی به میزان ۱٪ از مبلغ فروش زمین و املاک و مستغلات
۲- هزینه دفتر اسناد رسمی در عقد قرارداد خرید و فروش
۳- ثبت عنوان مالکیت قانونی در ثبت املاک و مستغلات اوکراین و استخراج مالکان قانونی زمین و ملک که هزینه در محدوده ۱۰۰ تا ۲۰۰ دلاری.
درباره این سایت